Health Care Invest GmbH Berlin

Sozialimmobilien

Unabhängig davon, ob eine Sozialimmobilie für den dauerhaften Bestand oder zur Sanierung und Weiterveräußerung erworben, neu errichtet oder für den Erwerb eines Dritten arrangiert wird, erfolgt die Investitionsentscheidung nach dem gleichen Verfahren.

Erstes ausschließendes Entscheidungskriterium ist die betriebliche Sinnhaftigkeit eines Standorts und dessen Sozialimmobilie. Zweitverwendungskriterien spielen dabei keine nennenswerte Rolle. Der Erfolg eines Investments in eine Sozialimmobilie ist eben durch diese Nutzung terminiert. Eine alternative Verwendung wird kaum dazu geeignet und in der Lage sein, die investierten Werte zu refinanzieren.

Dafür ist die Nutzung einer Pflegeimmobilie per se zeitlich nicht limitiert. Abhängig von der baulichen Struktur, Qualität sowie der Anpassungsfähigkeit an sich ändernde Bedarfe und gesetzliche Vorgaben kann eine Pflegeimmobilie weitaus länger als die Dauer eines Amortisierungszeitraumes betrieben werden, entsprechende Erhaltungsinvestitionen vorausgesetzt.

Weiter ist schwer vorstellbar, dass die heute und mittelfristig geltenden Mindeststandards für Pflegeimmobilien so wesentlich steigerbar sein werden, als dass mittelfristig gängige Immobilien allein deswegen schon unnutzbar würden. Zu schwer wiegen die demographische Lücke und die künftige Last auf den Solidarkassen zur Finanzierung der Pflege, die erst in einigen Jahrzehnten Ihren Höhepunkt erreichen wird, als dass bauliche Voraussetzungen und Kosten beliebig wachsen.

Erst wenn der Standort und die Immobilie vom künftigen Betreiber als dauerhaft für einen erfolgreichen Betrieb geeignet erachtet werden, werden für Bestandsimmobilien die technischen Belange und für Neu- oder Umbauprojekte die Durchführbarkeit geprüft.

Die nachhaltig durch den Betreiber refinanzierbare Miete bildet die Basis zur Refinanzierung eines Immobilienkaufpreises bzw. eines Projektvolumens. Hier spielen regionale Marktgegebenheiten, Verwaltungspolitik und Wettbewerb eine nicht unwesentliche Rolle. Aus seinen hierfür gewidmeten Erlösen aus Investitionskostensätzen sowohl von Bewohnern als auch Sozialhilfeträgern, muss der Betreiber in der Lage sein, die Miete sowie weitere Investitionskosten (Instandhaltungen, Inventar und Ersatzbeschaffung etc.) bei angemessener Auslastung zu refinanzieren. Sind diese investiven Aufwendungen entsprechend seriös durch die korrespondierenden Erlöse gedeckt, sollte ein kompetenter Betreiber grundsätzlich auch in der Lage sein, ein von ihm selbst ausgewähltes oder konzipiertes Pflegeheim erfolgreich zu bewirtschaften.

Ist ein Erwerb oder die Baumaßnahme unter den vorgenannten Voraussetzungen möglich, kann die Umsetzung des Vorhabens erfolgen, andernfalls nicht. Ein Aufweichen der Kriterien zur Ermöglichung eines höheren Kaufpreises, bspw. aus strategischen Überlegungen oder Wachstumszwängen des Betreibers, ist auszuschließen und in keinem Fall eine Alternative für unsere Gruppe.

Für Standortentscheidungen kursieren unter den Marktteilnehmern unterschiedlichste Präferenzen. Für unsere Gruppe gilt der Grundsatz, dass mit erster Priorität der nachhaltige Bedarf und ein kalkulierbarer Wettbewerb ausschlaggebend sind. Einwohnerzahlen, Metropolenzugehörigkeit oder zu erwartende Preisentwicklungen des Grund und Bodens gehören nicht zu den erfolgskritischen Kriterien. Ebenso wenig, ob es sich um einen Standort in den alten oder neuen Bundesländern handelt. Ein Pflegeheim zur Grundversorgung einer Kleinstadt birgt mit seinem ausgewogenen und stabilen Wettbewerbsumfeld womöglich ein deutlich geringeres Risiko als ein Pflegeheimprojekt in einer Metropole, in der ein Betreiber weder auf den Wettbewerb noch auf die Politik und Öffentlichkeit einen wesentlichen Einfluss ausüben kann und teilweise eklatante Probleme bei der Mitarbeiterfindung zu erwarten hat.